Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, jak prawidłowo rozliczyć przychody z najmu? Od 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co oznacza, że podatek płacisz od całego uzyskanego przychodu, bez możliwości odliczania kosztów. Jakie stawki obowiązują? Jakie terminy musisz pamiętać? W tym artykule znajdziesz praktyczne wskazówki, które pomogą Ci uniknąć błędów i rozliczyć najem zgodnie z przepisami.
Najem prywatny to jedno ze źródeł przychodu określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem z najmu prywatnego jest kwota czynszu ustalona w umowie najmu, którą najemca zobowiązuje się uiszczać na rzecz wynajmującego. Ponadto, aby stanowić przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego, musi ona być przez niego otrzymana lub pozostawiona mu do dyspozycji.
A co z ponoszonymi opłatami związanymi z przedmiotem najmu? Zalicza się do nich np. rachunki za wodę, gaz, energię czy inne opłaty związane z lokalem, takie jak czynsz administracyjny. Organy skarbowe stroją na stanowisku, że nie są to przychody wynajmującego. Pełni on bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Tym samym opłaty te nie podlegają opodatkowaniu jako przychód z najmu. Należy jednak zaznaczyć, że z umowy najmu powinno wynikać, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.
W przypadku ryczałtu nie uwzględnia się kosztów podatkowych. Tym samym podatek obliczany jest od kwoty przychodu. Przychód można jednak pomniejszyć o odliczenia, jeśli nie zostały już odliczone od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej. Odliczenia takie to np. zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne, darowizny, wydatki na rehabilitację.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:
Przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie należy łączyć
z przychodami (dochodami) podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym na według skali podatkowej.
Limit 100 000 zł, o którym mowa powyżej, dotyczy przychodów z całego roku i odnosi się nie do wszystkich posiadanych przez wynajmującego nieruchomości, a nie do każdej z osobna.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych powinien być obliczany i wpłacany co miesiąc (lub przy spełnieniu warunków co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony). Za grudzień (lub ostatni kwartał roku podatkowego) podatek należy obliczyć i wpłacić w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Co do zasady, w przypadku najmu wspólnej nieruchomości z małżonkiem, to osiągane z tego tytułu przychody powinny zostać rozliczone po połowie.
Jednakże, alternatywnie przychody z najmu nieruchomości należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Zasada ta obowiązuje jednak wyłącznie wtedy, jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Wówczas stawka podatku wynosząca 12,5% stosowana jest od nadwyżki ponad 200.000 zł (a nie 100.000 zł).
Aby skorzystać z takiej formy, jeden z małżonków powinien złożyć do urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania) oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu osiągniętego z najmu. Termin na złożenie tego oświadczenia to najpóźniej 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał pierwszy w roku podatkowym przychód z tytułu najmu. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, o ile małżonkowie nie zrezygnują z opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich.
Podatnik, który osiąga przychody z najmu prywatnego, powinien złożyć zeznanie PIT-28 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Nie musisz co miesiąc składać deklaracji zaliczkowych.
Prawidłowe rozliczanie najmu pozwala uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji podatkowych i zapewnia spokój w kontaktach z urzędem skarbowym. Kluczowe jest terminowe wpłacanie podatku i składanie deklaracji PIT-28 do 30 kwietnia każdego roku. Jeśli masz wątpliwości co do szczegółowych rozliczeń, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że wszystko jest zgodne z obowiązującymi przepisami.
