Fundacja rodzinna została wprowadzona do polskiego porządku prawnego jako narzędzie sukcesyjne i majątkowe. Choć fundacja jest podatnikiem CIT, jej opodatkowanie zostało oparte na szczególnym założeniu: co do zasady dochody fundacji są zwolnione z CIT, o ile mieszczą się w zakresie tzw. dozwolonej działalności. Kluczowe pytanie w praktyce brzmi więc nie „czy fundacja osiąga przychody”, lecz „czy sposób ich osiągania mieści się w granicach ustawowych”. Problem ten szczególnie wyraźnie ujawnia się w kontekście najmu krótkoterminowego nieruchomości.
Najem krótkoterminowy prowadzony przez fundację rodzinną stał się jednym z najbardziej dyskutowanych zagadnień praktycznych związanych z funkcjonowaniem tej instytucji.
W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych wyraźnie rysuje się linia restrykcyjna. W wydawanych interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z reguły nie podziela stanowiska podatników, zgodnie z którym najem krótkoterminowy nieruchomości prowadzony przez fundację rodzinną mieści się w zakresie dozwolonej działalności.
Dla przykładu, w interpretacji indywidualnej z dnia z dnia 10 kwietnia 2025 r. sygn. 0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ, Dyrektor KIS uznał, że najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych nie mieści się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, a w konsekwencji - że dochody z takiego najmu nie korzystają ze zwolnienia z CIT przewidzianego dla fundacji rodzinnej. Argumentując takie stanowisko, Dyrektor KIS wskazał przede wszystkim, że art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej należy interpretować ściśle, a „najem” w rozumieniu tego przepisu ma charakter klasyczny i relatywnie sformalizowany (umowa, protokół, kaucja, dłuższy okres udostępnienia, cykliczne rozliczenia, brak częstej zmiany najemcy). Zdaniem organu najem krótkoterminowy – ze względu na dużą zmienność korzystających i „usługowy” charakter – jest w istocie świadczeniem innej usługi związanej z udostępnianiem lokalu, a nie najmem w rozumieniu katalogu dozwolonej działalności, co wyłącza zastosowanie zwolnienia z CIT.
Podobnie w interpretacji z 16 września 2024 r. (0111-KDIB1-2.4010.448.2024.1.DP) organ również przyjął ścisłą, literalną wykładnię art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej, uznając, że dozwolony „najem” oznacza klasyczny, względnie sformalizowany stosunek prawny o dłuższym horyzoncie czasowym, z cyklicznym rozliczeniem i stabilnym najemcą. Najem krótkoterminowy został zakwalifikowany jako działalność o usługowym, zorganizowanym charakterze, wykraczająca poza samo udostępnianie mienia, a przez to jako działalność niedozwolona, wyłączająca zwolnienie z CIT.
W orzecznictwie sądów administracyjnych można jednak dostrzec podejście wyraźnie odmienne od prezentowanego przez organy podatkowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 19 czerwca 2024 r., sygn. I SA/Gd 219/24, przyjął wykładnię korzystną dla fundacji rodzinnych, wskazując, że brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu długoterminowego i najmu krótkoterminowego. Sąd zwrócił uwagę, że art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej nie wprowadza żadnych wymogów dotyczących formy umowy, obowiązku ustanowienia kaucji ani minimalnego czasu trwania najmu, a dodatkowo dopuszcza udostępnianie mienia do korzystania także na innej podstawie niż klasyczny najem czy dzierżawa. W konsekwencji uznano, że krótkoterminowy najem lokali mieszkalnych może mieścić się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej i nie powinien automatycznie skutkować opodatkowaniem dochodów 25% stawką CIT.
Podobne stanowisko zostało wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 26 marca 2025 r., sygn. I SA/Wr 807/24, który dodatkowo wzmacnia korzystną dla fundacji rodzinnych linię orzeczniczą. Sąd uchylił interpretację indywidualną Dyrektora KIS, uznając, że najem krótkoterminowy apartamentów mieści się w pojęciu dozwolonej działalności określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. W uzasadnieniu podkreślono, że przepisy nie wprowadzają żadnych kryteriów czasowych ani formalnych, które pozwalałyby różnicować skutki podatkowe najmu krótkoterminowego i długoterminowego, a odmienne podejście organu stanowiło niedopuszczalną, zawężającą wykładnię przepisów zwolnieniowych. WSA wyraźnie wskazał, że skoro najem został literalnie wymieniony w katalogu działalności dozwolonej, to brak jest podstaw do wyłączania z niego krótkoterminowego udostępniania lokali, a dochody z takiej działalności mogą korzystać ze zwolnienia z CIT.
Podsumowując, kwestia najmu krótkoterminowego w fundacji rodzinnej pozostaje obszarem istotnych rozbieżności pomiędzy praktyką organów podatkowych a orzecznictwem sądów administracyjnych. O ile Dyrektor KIS konsekwentnie prezentuje wykładnię restrykcyjną, o tyle sądy często opowiadają się za podejściem bardziej funkcjonalnym i przyjaznym podatnikom, wskazując na brak podstaw prawnych do różnicowania skutków podatkowych najmu długoterminowego i krótkoterminowego. W efekcie decyzja o prowadzeniu takiej działalności w ramach fundacji rodzinnej wymaga dziś nie tylko analizy przepisów, lecz także świadomego zarządzania ryzykiem podatkowym.
Jeżeli rozważasz wykorzystanie nieruchomości fundacji rodzinnej w modelu najmu krótkoterminowego albo już prowadzisz taką działalność i chcesz ocenić jej bezpieczeństwo podatkowe, warto zadbać o odpowiednie przygotowanie struktury i dokumentacji. W ramach naszych usług oferujemy kompleksowe wsparcie – od analizy dopuszczalności modelu biznesowego, przez przygotowanie wniosków o interpretacje indywidualne i ocenę ryzyk. Dzięki temu możesz skupić się na zarządzaniu majątkiem, pozostawiając kwestie podatkowe w rękach specjalistów.
